На вопросы читателей отвечает исполнительный директор Рязанской ассоциации компаний управляющих недвижимостью Игорь Васильевич КВАШНИН
— Из чего состоит общее имущество многоквартирного дома? (Клавдия Романовна, г. Рязань).
В состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме — это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое обслуживает более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и пр.
— На лестничной площадке соседка держит кошек. Это доставляет нам неудобства. Что предпринять? (Нина Васильевна, г. Рязань).
— Лестничная площадка в подъезде является местом общего пользования, поэтому содержать здесь кошек нельзя. Рекомендую вам написать заявление в управляющую компанию. Она должна выдать предписание о нарушении пользования общим имуществом многоквартирного дома. Если же такая мера не поможет, то советую обратиться в жилищную инспекцию с жалобой на нарушение ваших прав.
- По каким критериям нужно выбирать управляющую компанию для многоквартирного дома? (Константин Иванович, г. Рязань).
— Первое, на что надо обратить внимание, — опыт работы компании на рынке предоставления жилищно-коммунальных услуг. Эту информацию можно получить в нашей организации. Второй момент при выборе управляющей компании — территориальная близость. Третий — наличие материальной базы и квалифицированного персонала. Это можно оценить и самостоятельно, посетив управляющую компанию, посмотреть, в каком состоянии находится административное здание, есть ли спецтехника и прочее. Также нужно посмотреть документацию. У компании должно быть чёткое ценообразование (какая услуга сколько стоит — это касается не только перечня платных слуг по ремонту инженерного оборудования в квартире, но и структуры цены на содержание и ремонт общего имущества, так называемой квартплаты) и открытая отчётность (сколько денег с жильцов собрали, на что пошли деньги, сколько осталось и пр.).
- Как сформировать договорные отношения собственников жилья с управляющей компанией? (Анатолий Ефремович, г. Рязань).
— Договор управления — самый главный документ, который регламентирует предоставление жилищно-коммунальных услуг. Этот договор следует иметь на руках каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от управляющей организации выполнения предусмотренных в нём работ и услуг, а, в свою очередь, организации от жильцов — оплаты. Согласно этому договору, управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией и ремонтом том общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом, а также предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений. В договоре должны быть указаны: перечень необходимых работ и услуг; порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
— Что должна делать управляющая организация по содержанию дома?(Дмитрий Владимирович, г. Сасово).
— Прежде всего управляющая компания должна сделать ваше проживание в доме безопасным и уже во вторую очередь —комфортным. Кстати, примерный перечень услуг и работ по содержанию многоквартирного дома утверждён распоряжением главы администрации г. Рязани № 1228-р от 9.07.2010 г. В этом же документе отражена методика формирования стоимости работ. В частности, можно отметить, что управляющая компания должна заниматься уборкой дворовой территории постоянно, проводить профилактические техосмотры внутридомового оборудования, следить за состоянием электротехнического оборудования мест общего пользования, вывозить мусор и многое другое.
— Имеют ли право жильцы неприватизированных квартир голосовать на собрании собственников? (Зинаида Борисовна, г. Скопин).
- Согласно ЖК РФ, в общем собра¬нии принимают участие и голосуют только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома или же их представители. В неприватизированных квартирах и комнатах граждане (наниматели) проживают на основании договоров социального найма. Эти жилые помещения находятся в муниципальной или государственной собственности. На общем собрании жильцов в конкретном многоквартирном доме от имени собственника (государства или муниципального образования) участвуют представители уполномоченных органов.
— Нас не устраивает работа нашей управляющей компании. Что нам делать? (Андрей Петрович, г. Рязань).
— Смена управляющей компании - это крайняя мера. Поэтому, прежде чем принять такое решение, следует попытаться урегулировать отношения с нынешней компанией. Вариантов много, вплоть до обращения в суд. Если же отношения урегулировать не удалось, то ваши действия следующие. В соответствии с положениями ст.162 ЖК РФ, управляющая организация управляет многоквартирным домом на основании договора, который заключается на срок не менее 1 года и не более чем на 5 лет.
Если срок действия договора не истёк, то расторгнуть его можно: по соглашению сторон: по основаниям, предусмотренным в самом договоре; по основаниям, предусмотренным ГК РФ: по основаниям, предусмотренным другими законами; по решению супа Но расторжение договора должно быть обоснованным и документально подтвержденным Далее, общим собранием жильцов вы выбираете новую управляющую компанию. При этом старую компанию необходимо за месяц до окончания срока договора предупредить, что вы заключаете следующий договор с ее конкурентом.
— Что означает «непосредственное управление»? (Юрий, г. Рязань)
— Это управление без посредников, только под свою ответственность. Непосредственный способ управления предназначается для домов с небольшим количеством квартир, в которых собственники могут без затруднений собираться на общее собрание. При таком способе каждый из них самостоятельно заключает договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение. Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее доверенность в письменной форме, выданную ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Подготовила Марина Мосейкина.