«Управдом – лучший друг человека», – говорила героиня известного фильма. Однако всякая ирония быстро исчезает, когда собственники жилья сталкиваются с трудностями содержания многоквартирного дома. Тут уж без специалиста действительно не обойтись. От надежности обслуживающей организации зависит спокойствие жильцов. Наш собеседник – директор первой в Рязани саморегулируемой организации «Ассоциация компаний, управляющих недвижимостью» И.В. КВАШНИН.
– Игорь Васильевич, мы долго говорили о том, что в ЖКХ не хватает конкуренции, оттого и качество услуг страдает. Какова ситуация сейчас?
– В Рязани еще в 2002 году, до выхода новой редакции Жилищного кодекса, начала создаваться конкурентная среда. Некоторые новые компании пришли в сферу обслуживания жилищного фонда в 90-х. И сейчас примерно 30% компаний, работающих на рынке ЖК-услуг, это те фирмы, которые никогда не были муниципальными. Около 60 организаций в нашем городе занимаются управлением жилой недвижимостью, 29 крупных входит в нашу СРО.
– Значит, ЖКХ – отнюдь не черная дыра, не планово-убыточное хозяйство, как нас уверяли, и этот бизнес способен приносить доход?
– Безусловно, иначе сюда не пришел бы частник! И все-таки жилищно-коммунальный бизнес – сложный, рискованный, не слишком рентабельный. Почему сложный? Управляющая компания постоянно работает в условиях финансовой недостаточности. Подавляющее количество жилья находится в запущенном виде, так как не соблюдались сроки капитального ремонта, и оборудование, которое рассчитано на несколько лет службы, эксплуатируется десятилетиями. На его поддержание в рабочем состоянии тратится больше средств, чем нужно по нормативу. И есть еще хронические неплательщики.
– Не боитесь, что придут компании с большим капиталом из крупных регионов и начнут подминать под себя жилищный фонд?
– Таких опасений пока нет. В одночасье завоевать доверие большинства собственников нереально. Но такие компании могут действовать хитро – наобещать людям всяких благ, посулить то, что не делали предшественники. И сейчас некоторые УК вводят собственников в заблуждение, чтобы переманить их к себе. Например, предлагают поставить пластиковые окна в подъезде, да и весь подъезд отремонтировать. Только подарками здесь и не пахнет. Все расходы компании лягут на плечи жильцов и будут потом проведены по статье «ремонт и содержание жилья». То есть людям потом придется рассчитываться за добрый жест в течение многих лет.
– Есть три способа управления многоквартирным домом. Что такое ТСЖ, люди вроде бы разобрались. А вот какие плюсы появятся у жильцов, если они вместо «непосредственного управления» выбирают управляющую компанию?
– В этом случае каждому собственнику жилья не нужно напрямую взаимодействовать с поставщиками услуг, эти заботы берет на себя управляющая организация. Зато на управляющую компанию ложатся все риски, связанные с задержкой или отсутствием платежей со стороны жителей. Здесь, на мой взгляд, много несправедливого. Недополученные доходы управляющая компания относит на издержки, которые покрывают добросовестные плательщики. Ответственность собственников жилья становится солидарной, а не индивидуальной. В этом минус. Возможно, скоро такой способ, как управление управляющей компанией, станет преобладающим. Двумя комитетами Госдумы РФ на осеннюю сессию внесен законопроект, который поставит способ управления в зависимость от количества квартир в доме. Подавляющее число домов попадет в сферу компетенции управляющих компаний.
– Хорошо, если среди них будут одни профессионалы…
– Тот же законопроект должен заложить механизм контроля компаний профессиональным сообществом. В обязательном порядке должны будут создаваться саморегулируемые организации в сфере услуг ЖКХ.
– Допуски к работам управляющим компаниям не требуются. Так в чем же смысл СРО? Как ваша организация может влиять на них сейчас?
– Действительно, разрешения на проведение работ пока не нужны. Но есть стандарты содержания и ремонта жилья. И те, кто их игнорирует, не сможет войти в СРО. Мы создали компенсационный фонд на случай, если собственники жилья пострадают от действий какой-либо УК. Причиненный ущерб им будет возмещен.
– Один из самых ответственных этапов взаимодействий с управляющей компанией – заключение с ней договора. Что нужно учесть собственникам?
– Свое волеизъявление собственники должны выражать через решения общего собрания. Часто бывает, что собственники помещений разобщены, и собрание провести практически невозможно. Этим пользуются недобросовестные компании с опытными юристами. Они пытаются навязать услуги и условия договора, выгодные только своей стороне. И получается, что обязанностей у жильцов много, а прав, по сути, никаких.
Разобраться в тонкостях договорных отношений между собственниками помещений и управляющими организациями неподготовленному человеку сложно. Именно с этой целью – дать людям ориентиры – выпущено распоряжение главы администрации г.Рязани №1228-р от 9 июля 2010 года. В нем содержится примерный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Дана методика формирования стоимости услуг. И описан тот минимум работ, который любая управляющая компания должна предложить, а собственники квартир – оплатить.
От решения собственников зависит, какой перечень работ и услуг возьмет на себя управляющая компания. Отступление от него можно расценивать как плохую работу обслуживающей организации, а отвлечение средств на иные виды работ – как прямое нарушение прав жильцов. Вот почему юридически грамотно оформленный заказ на услуги так важен. С текстом распоряжения можно ознакомиться на сайте администрации г.Рязани www.admrzn.ru.
– Если я вас правильно понял, жильцы могут взять за основу типовой перечень работ и услуг, утвержденный распоряжением, и что-то добавить в договор, а что-то исключить?
– Там описан минимум работ, и для собственников помещений было бы разумным шагом оставить его без изменения. Сокращение перечня может привести не только к ухудшению условий проживания, но и возникновению аварийной ситуации. Приведу пример. Собственники отказываются включать в перечень работ профилактически осмотры, чтобы сэкономить средства. Управляющая компания соглашается и потом, при возникновении аварии на сетях, ее устраняет. Однако ущерб, нанесенный имуществу собственников, возмещать отказывается на том основании, что профилактический ремонт невозможен без профилактического осмотра. А его-то как раз жильцы и отвергли. Формально компания будет права. Экономия в малом привела к конфликтной ситуации и значительному ущербу.
– Что еще можно посоветовать собственникам жилья?
– Обязательно требовать финансовый отчет от УК. Иначе не избежать конфликта, когда одна сторона заявляет: «Мы вам все заплатили, а вы ничего не сделали», другая отвечает: «Я сделал больше, чем вы заплатили, вы мне должны». Грамотно составленный договор расставит все по своим местам. Жильцы смогут определить, что им необходимо: увеличивать объем работ, поднимать тариф за содержание жилья или искать другую управляющую компанию.
– Спасибо за ваши ответы.

Записал
Дмитрий Соколов